La convention IRSI 2018 ne s’applique pas à tous les sinistres de la même façon. Elle crée trois tranches d’indemnisation calculées sur le montant total des dommages matériels hors taxes, et c’est cette tranche qui détermine quel assureur paie, quel assureur recourt et avec quelle franchise.

Tranche 1 — dommages ≤ 1 600 € HT : l’assureur de l’occupant lésé paie tout, sans recours

Quand le total des dommages est inférieur ou égal à 1 600 € HT, c’est l’assureur de l’occupant sinistré (locataire ou propriétaire occupant) qui prend en charge l’ensemble du sinistre. Il n’y a aucun recours contre l’assureur du responsable : le règlement est dit « sans recours ». C’est dans cette tranche que l’on retrouve la grande majorité des petits sinistres, et c’est aussi celle où la franchise pèse le plus lourd proportionnellement…

Tranche 2 — dommages entre 1 601 € et 5 000 € HT : assureur gestionnaire unique + recours forfaitaire

Quand le total des dommages se situe entre 1 601 € et 5 000 € HT, un seul assureur est désigné assureur gestionnaire : c’est lui qui chiffre, missionne l’expert et indemnise. Il exerce ensuite un recours forfaitaire sur l’assureur du responsable selon un barème prédéfini par la FFA. La règle de désignation suit l’ordre : assureur de l’occupant lésé, à défaut assureur du propriétaire non-occupant, à défaut assureur de la copropriété…

Tranche 3 — dommages > 5 000 € HT : sortie d’IRSI, droit commun et expertises contradictoires

Au-delà de 5 000 € HT, la convention IRSI ne s’applique plus. Le sinistre est traité en droit commun selon les articles 1240, 1242 et 1733-1734 du Code civil : chaque assureur expertise pour son compte, les recours s’exercent selon les responsabilités prouvées, et les délais explosent. C’est dans cette tranche que le syndic, en tant que représentant légal de la copropriété, a un rôle déterminant — et c’est aussi là que la franchise dommages-ouvrage (article L242-1 du Code des assurances) peut être mobilisée si l’immeuble a moins de 10 ans…

Pourquoi votre assureur évite ce sujet

Plus le sinistré comprend l’IRSI, plus il négocie. Plus il négocie, plus il récupère la franchise via le recours contre l’assureur du responsable ou contre le syndic, et moins l’assureur garde le bénéfice du sinistre dans sa propre comptabilité. C’est mathématique : un sinistré informé coûte plus cher. La règle est donc très simple côté assuré : connaître la tranche avant de signer le bordereau d’indemnisation, et systématiquement demander la mention écrite du gestionnaire désigné et du recours prévu…

La question revient à chaque sinistre : « j’ai eu une fuite chez moi à cause du voisin du dessus, pourquoi c’est MA franchise qui passe ? » La réponse tient en deux principes : l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui définit ce que sont les parties communes, et la convention IRSI qui désigne le payeur en fonction de la tranche et de l’origine de la fuite.

Origine en parties communes (canalisation collective, toiture, façade)

Quand la fuite provient d’une canalisation collective encastrée, d’une toiture-terrasse défaillante, d’une colonne d’eau verticale ou d’un conduit d’évacuation collectif, la copropriété en est responsable au titre de l’article 9 de la loi de 1965. L’assureur de la copropriété (police MRI — Multirisque Immeuble) est mobilisé pour le recours : en tranche 1, vous payez votre franchise auprès de votre assureur, mais vous pouvez réclamer son remboursement au syndic au titre du droit commun (article 1240 Code civil) avec succès statistique élevé…

Origine en partie privative (joint silicone, robinet, machine à laver, chaudière individuelle)

Quand la fuite provient d’un équipement privatif du voisin du dessus (chaudière individuelle, machine à laver, joint silicone douche, robinet, flexible WC), c’est l’assureur du voisin responsable qui est mobilisé en recours, dans les conditions de tranche IRSI. Si vous êtes locataire, l’article 1733 du Code civil présume votre responsabilité pour les dommages à votre logement et vous oblige à déclarer — d’où l’assurance habitation locataire obligatoire au titre de la loi du 6 juillet 1989 article 7…

Origine non identifiée (cas le plus fréquent en pratique)

Dans 4 sinistres sur 10 selon les statistiques publiées par la FFA, l’origine reste incertaine au moment de la déclaration. La convention IRSI prévoit alors une procédure dite de « recherche de fuite » qui est intégralement à la charge de l’assureur gestionnaire, sans franchise pour le sinistré, pour un montant plafonné par la convention. La recherche de fuite mobilise tests fumigènes, gaz traceurs, caméras endoscopiques. C’est un point souvent oublié : la recherche de fuite ne doit pas vous coûter un centime…

Origine de la fuite	Qui paie en tranche 1	Recours possible
Canalisation collective encastrée	Assureur de l’occupant lésé	Contre syndic / MRI copro
Toiture-terrasse / façade	Assureur de l’occupant lésé	Contre syndic / MRI copro
Chaudière individuelle / machine à laver voisin	Assureur de l’occupant lésé	Contre assureur du voisin
Joint silicone / robinet privatif	Assureur de l’occupant lésé	Contre assureur du voisin
Recherche de fuite	Aucune franchise	Sans objet

La règle d’or à retenir avant de signer : demander par écrit l’identification de l’origine et la qualification commune/privative avant de valider l’indemnisation. Sans qualification écrite, le recours ultérieur est quasi impossible…

L’IRSI verrouille des délais que peu d’assurés connaissent et qui peuvent être opposés à un assureur trop lent. Ces délais courent à partir de la date exacte de votre déclaration et tout dépassement non justifié constitue un manquement contractuel.

Délai de déclaration au sinistre : 5 jours ouvrés

L’article L113-2 du Code des assurances impose à l’assuré de déclarer le sinistre dans un délai maximum de 5 jours ouvrés à compter de la date à laquelle il en a eu connaissance (et non pas la date du sinistre). Ce délai est d’ordre public : il ne peut pas être réduit par contrat. Une déclaration tardive non justifiée par un cas de force majeure peut entraîner la déchéance de garantie, mais l’assureur doit prouver le préjudice subi du fait du retard pour activer cette déchéance…

Délai de désignation de l’expert et organisation de la visite

La convention IRSI prévoit, en tranche 2 et 3, la désignation d’un expert dans un délai indicatif de 21 jours à compter de la déclaration. La visite de l’expert doit être organisée dans les 30 jours qui suivent sa désignation. Aucun assuré n’est obligé d’accepter une visite sans préavis raisonnable : vous pouvez demander un déplacement à votre convenance, avec présence du conseil syndical si parties communes impliquées…

Délai d’indemnisation après accord

Une fois l’accord d’indemnisation signé (bordereau d’indemnisation ou procès-verbal d’expertise contradictoire), l’assureur dispose d’un délai contractuel généralement fixé à 30 à 60 jours pour effectuer le règlement effectif. Au-delà, des intérêts au taux légal majoré peuvent être réclamés sur le fondement de l’article L114-1 du Code des assurances (prescription biennale, mais intérêts dus pour retard de paiement)…

Que faire en cas de dépassement ? La séquence « LRAR — médiateur — tribunal »

L’enchaînement à respecter scrupuleusement : (1) relance par LRAR à l’assureur en rappelant la date de déclaration et les délais conventionnels ; (2) à défaut de réponse sous 30 jours, saisine du Médiateur de l’Assurance (médiation gratuite, suspend la prescription) ; (3) en cas d’échec, action devant le tribunal judiciaire. La prescription biennale court mais peut être interrompue par la déclaration de sinistre elle-même et par les LRAR successives…

La franchise n’est pas perdue par défaut : dans la grande majorité des sinistres en immeuble collectif, elle est récupérable, à condition de connaître les 3 leviers et de les actionner dans le bon ordre. Cette section est celle où les abonnés économisent en moyenne plusieurs centaines d’euros par sinistre.

(a) Recours direct contre le voisin responsable identifié

Quand l’origine de la fuite est identifiée comme provenant d’un équipement privatif clairement défaillant chez un voisin (chaudière non entretenue, joint silicone éclaté depuis plusieurs mois, machine à laver branchée à la sauvette), vous pouvez exercer un recours direct sur le fondement de l’article 1240 du Code civil (responsabilité délictuelle pour faute) ou de l’article 1242 alinéa 1 (responsabilité du fait des choses qu’on a sous sa garde). Ce recours est dirigé contre le voisin lui-même, pas contre son assureur, et permet de réclamer franchise + tout préjudice annexe non couvert par votre assurance (déplacement, perte de jouissance temporaire, désagréments)…

(b) Recours contre la copropriété pour défaut d’entretien des parties communes

Quand la fuite provient des parties communes (canalisation collective, toiture, façade), la copropriété est responsable au titre de l’article 14 de la loi de 1965 (responsabilité de la copropriété pour les dommages causés par les parties communes). Le syndic est le représentant légal de la copropriété : vous lui adressez une LRAR de mise en cause, et l’assureur MRI prend généralement en charge la franchise après expertise. C’est le levier le plus efficace en immeuble ancien…

(c) Recours contre le syndic personnellement pour défaut de diligence

Plus rare mais redoutable : quand le syndic a été alerté antérieurement du désordre (humidité persistante, infiltration récurrente, fuite signalée plusieurs fois sans intervention), sa responsabilité personnelle peut être engagée sur le fondement du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et du décret n° 2018-720 du 3 août 2018 qui ont renforcé les obligations du syndic en matière d’assurance et de gestion des sinistres. La preuve écrite (mails, LRAR, PV de conseil syndical) est essentielle…

Dommages-ouvrage : la garantie oubliée si l’immeuble a moins de 10 ans

L’article L242-1 du Code des assurances impose au maître d’ouvrage de souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier, qui garantit pendant 10 ans à compter de la réception les désordres relevant de la garantie décennale (étanchéité, gros œuvre…). Si l’immeuble a moins de 10 ans et que la fuite provient d’un défaut de construction (toiture-terrasse, étanchéité encastrement), la DO est mobilisable sans recherche de responsable. Délai de réponse de l’assureur DO : 60 jours à compter de la déclaration. Au-delà, l’assuré peut faire exécuter les travaux et se faire rembourser…