L’article 17-1A de la loi de 1965 et les articles 13-2, 13-3 et 13-4 du décret 67-223 du 17 mars 1967 (introduits par le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019) posent un cadre cumulatif. Si une seule des 4 conditions manque, l’AG est viciée et chaque résolution adoptée peut être annulée.

Condition 1 — Identification fiable et personnelle du votant

Le dispositif technique utilisé doit permettre d’identifier de manière certaine et personnelle chaque copropriétaire participant. Une simple adresse email partagée ou un mot de passe transmis collectivement ne suffit pas. Le décret 2019-650 impose à l’opérateur du syndic un mécanisme de vérification d’identité (lien personnel unique, code à usage unique reçu par SMS, double authentification…). Sans cette traçabilité personnelle, n’importe quel tiers peut voter à la place du copropriétaire : c’est l’irrégularité la plus fréquente…

Condition 2 — Simultanéité réelle des débats et du vote

L’art. 17-1A exige que la participation à distance se déroule en simultané avec la séance physique ou intégralement virtuelle. La transmission doit être continue, en temps réel, et bidirectionnelle : le copropriétaire à distance doit pouvoir entendre l’ensemble des débats, voir les intervenants et prendre la parole. Un simple replay vidéo n’est pas conforme. Une coupure technique non rétablie pendant un vote rend le vote irrégulier pour le ou les copropriétaires concernés…

Condition 3 — Confidentialité et secret du vote

Le décret 67-223 art. 13-2 et la jurisprudence constante imposent que les modalités techniques garantissent la confidentialité du vote pour chaque résolution, lorsque cela est requis. Le vote à main levée filmé sans dispositif de comptage indépendant pose immédiatement la question du secret. Le vote par chat partagé visible par tous les participants est explicitement irrégulier. Le syndic doit utiliser une plateforme qui isole le bulletin de chaque copropriétaire et qui ne révèle que le résultat consolidé…

Condition 4 — Archivage probant et traçabilité du procès-verbal

L’art. 13-3 du décret 67-223 impose au syndic de conserver les preuves techniques du déroulement de l’AG : liste horodatée des participants connectés, journaux de connexion, traces des votes, enregistrement éventuel. Le procès-verbal doit mentionner expressément la tenue en visio et lister les copropriétaires présents physiquement, présents en visio, et ayant voté par correspondance. Sans ces mentions, le PV est attaquable…

La règle d’or à retenir

Ces 4 conditions sont cumulatives : il suffit qu’une seule manque pour ouvrir un droit d’action en annulation. C’est pourquoi la lecture attentive de la convocation et du PV de l’AG est essentielle dans les 2 mois suivant la réception…

En pratique, les manquements observés se concentrent sur quelques fautes récurrentes commises par les syndics qui n’ont pas mis à jour leur dispositif technique. Voici les 7 plus fréquentes — chacune, prise isolément, suffit à fonder une demande d’annulation devant le tribunal judiciaire.

• Irrégularité 1 — Identification par simple email partagé. Le syndic envoie un même lien Zoom ou Teams à tous les copropriétaires sans authentification individuelle. Impossible de vérifier qui clique. Violation directe de l’art. 17-1A et de l’art. 13-2 du décret 67-223…
• Irrégularité 2 — Vote à main levée filmé sans dispositif de comptage indépendant. Tous les copropriétaires lèvent la main devant leur caméra et le syndic compte au jugé. Aucune confidentialité, aucune traçabilité, aucune fiabilité…
• Irrégularité 3 — Coupure technique pendant un vote sans interruption de séance. Un copropriétaire se déconnecte pendant le vote sur une résolution importante. Le syndic poursuit sans suspendre. Violation de la condition de simultanéité réelle…
• Irrégularité 4 — Vote par correspondance non conforme au formulaire CERFA n° 15779. Le décret 2019-650 a institué un formulaire officiel obligatoire (modèle CERFA). Tout vote sur papier libre ou par email non conforme est nul…
• Irrégularité 5 — Absence de mention « visio » dans le procès-verbal. Le PV doit obligatoirement indiquer le mode de tenue de l’AG, la plateforme utilisée, et la liste précise des participants en présentiel vs en distanciel (art. 13-3 et 17 du décret 67-223)…
• Irrégularité 6 — Absence de scrutateur dédié au comptage des votes distants. L’art. 15 du décret 67-223 exige la désignation d’un scrutateur (souvent deux). Lorsqu’une partie des votes est dématérialisée, le scrutateur doit pouvoir contrôler le décompte machine : refus de communication = irrégularité…
• Irrégularité 7 — Convocation ne mentionnant pas la possibilité de participer en visio ou par correspondance. L’art. 9 du décret 67-223 impose à la convocation d’indiquer expressément les modalités de participation à distance et de transmission du formulaire de vote par correspondance. Une convocation muette sur ce point vicie l’ensemble des décisions adoptées…

La plupart de ces irrégularités ressortent simplement de la lecture du PV et de la convocation : pas besoin d’expertise. C’est l’objet de la procédure exposée plus bas…

L’article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 verrouille un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal par lettre recommandée avec accusé de réception (envoi obligatoire par le syndic dans le mois qui suit la tenue de l’AG). Passé ce délai, l’action est forclose : la résolution est définitive, même si elle est manifestement irrégulière.

Qui peut agir ?

Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent saisir le tribunal. Sont opposants ceux qui ont voté contre la résolution attaquée. Sont défaillants ceux qui étaient absents et n’ont pas voté par correspondance. Un copropriétaire qui a voté POUR la résolution ne peut pas la contester ensuite, sauf vice du consentement (erreur, dol, violence — art. 1130 et suivants du Code civil)…

Décompte précis du délai de 2 mois

Le délai court à compter de la réception du procès-verbal notifié en LRAR, et non de la date de la séance ou de la date d’envoi. La preuve de la date court à partir de l’accusé de réception postal. C’est pourquoi conserver l’enveloppe d’envoi du PV est essentiel. Le délai expire 2 mois jour pour jour, et tombe au jour ouvré suivant s’il échoit un samedi, un dimanche ou un jour férié (art. 642 du Code de procédure civile)…

Tribunal compétent et procédure

La saisine se fait devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, par assignation par voie d’huissier (commissaire de justice depuis la fusion des professions d’huissier et de commissaire-priseur). La constitution d’avocat est obligatoire devant le tribunal judiciaire dès lors que la demande est supérieure à 10 000 € ou qu’elle porte sur la propriété ou la jouissance d’un bien immobilier — ce qui couvre la quasi-totalité des contestations d’AG…

Effets de l’action et précautions

Engager l’action ne suspend pas l’exécution de la résolution attaquée : le syndic peut continuer à mettre en œuvre les décisions, sauf demande spécifique de sursis à exécution formulée en référé. C’est un point décisif quand la résolution concerne des travaux importants : il faut alors actionner le référé pour bloquer rapidement les décaissements, en parallèle de l’action au fond. Le copropriétaire qui obtient l’annulation peut réclamer le remboursement des sommes appelées au titre de la décision annulée…

Avant d’aller au tribunal, la bonne pratique consiste à écrire au syndic par LRAR pour exiger un dispositif conforme et l’avertir des conséquences. Cette démarche préventive est essentielle : elle constitue une preuve écrite que le copropriétaire a alerté le syndic, et elle constitue souvent un levier de négociation suffisant pour obtenir le passage en présentiel ou un dispositif visio conforme.

Quand envoyer le courrier ?

Dès la réception de la convocation à l’AG (qui doit parvenir au moins 21 jours avant la séance, art. 9 du décret 67-223). Le copropriétaire dispose donc de 2 à 3 semaines pour rédiger et envoyer sa demande de mise en conformité…

Mentions essentielles du courrier

• Rappel exprès de l’article 17-1A de la loi de 1965 et des articles 13-2 à 13-4 du décret 67-223…
• Demande de communication des modalités techniques du dispositif visio (plateforme, mécanisme d’identification, comptage des votes, archivage)…
• Réserve expresse du droit d’agir en annulation au titre de l’article 42 si le dispositif s’avère non conforme…
• Copie systématique au conseil syndical, dont l’art. 21 de la loi de 1965 fait l’organe de contrôle…

Effet pratique de la démarche

Dans 7 cas sur 10 observés par les associations de copropriétaires (ARC, UFC-Que Choisir), une LRAR ferme suffit à faire évoluer le syndic vers un dispositif conforme — soit en revenant au présentiel, soit en investissant dans une plateforme certifiée. Dans les autres cas, le courrier devient pièce centrale du dossier devant le tribunal…

Le modèle complet est téléchargeable au format .docx

Le modèle de courrier prêt à l’emploi est disponible dans la rubrique « Modèles de courriers » du site, avec placeholders [À COMPLÉTER] pour la situation personnelle, références juridiques intégrées, et version courte (LRAR simple) et version longue (LRAR avec mise en demeure)…