Le décret n° 2007-796 du 10 mai 2007, pris en application du Code de la construction et de l’habitation, marque la première véritable obligation de pose de compteurs d’eau froide divisionnaires dans les immeubles collectifs. Le texte est limpide : il s’applique aux constructions dont le permis de construire a été déposé après le 1^er novembre 2007.

• Permis déposé après le 1^er novembre 2007 : pose obligatoire d’un compteur d’eau froide par logement, intégrée au projet de construction. La copropriété naît déjà équipée.
• Permis déposé avant le 1^er novembre 2007 : aucune obligation rétroactive. L’individualisation reste facultative et relève d’une décision d’assemblée générale.
• Cas particulier des immeubles rénovés : le décret du 23 avril 2012, pris en application de l’article 93 de la loi Grenelle II du 12 juillet 2010, étend l’exigence d’équipement en dispositifs de comptage aux immeubles collectifs neufs ou faisant l’objet de travaux importants. Le périmètre exact dépend de la nature de la rénovation…
• Articulation avec l’art. L. 2224-12 CGCT : cet article du Code général des collectivités territoriales définit le règlement du service public de l’eau et impose l’installation et l’accès aux compteurs sur l’ensemble du territoire, sans pour autant rendre rétroactive l’individualisation par logement…

Cette différence de régime entre l’avant et l’après 2007 est essentielle : elle change radicalement l’argumentaire que peut opposer un copropriétaire ou un conseil syndical à une proposition d’installation présentée comme « obligatoire »…

Pour les immeubles dont le permis est antérieur au 1^er novembre 2007, l’individualisation des compteurs ne peut résulter que d’un vote en assemblée générale. Mais quelle majorité appliquer ? La réponse dépend de la nature exacte des travaux envisagés.

Majorité simple — article 24 loi 1965

L’article 24 s’applique aux décisions de gestion courante et aux travaux d’entretien ou de conservation de l’immeuble. Si la copropriété est déjà équipée de compteurs divisionnaires et que la résolution porte sur leur remplacement, leur renouvellement ou leur étalonnage, la majorité simple des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance suffit…

Majorité absolue — article 25 loi 1965

L’article 25 s’impose dès lors que la résolution porte sur une transformation, une amélioration ou un équipement nouveau de l’immeuble. La première installation de compteurs divisionnaires dans un immeuble qui en était dépourvu relève typiquement de l’article 25 : il s’agit d’une amélioration de l’équipement collectif, votée à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires…

Passerelle de l’article 25-1

Si la résolution n’obtient pas la majorité de l’art. 25 mais recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l’AG peut, par un second vote immédiat, statuer à la majorité simple de l’art. 24…

L’individualisation des compteurs d’eau n’est pas qu’une dépense d’équipement : elle entraîne durablement plusieurs postes que la copropriété supportera chaque année. Le règlement de copropriété et la résolution votée doivent prévoir précisément qui paie quoi.

Frais d’installation initiale

Le coût d’achat et de pose des compteurs est en principe réparti selon les tantièmes généraux ou, plus pertinemment, selon une clé spécifique liée à l’usage. La résolution d’AG doit fixer la clé de répartition : à défaut, contestation possible devant le tribunal judiciaire (art. 42 al. 2 loi 1965, délai de deux mois)…

Frais récurrents : relevé, entretien, étalonnage

L’article L. 2224-12 du CGCT et le règlement de service de l’eau de la commune précisent les obligations d’entretien et d’étalonnage. Le coût du relevé annuel et de la facturation individuelle est généralement supporté par chaque occupant pour son compteur, tandis que l’entretien du réseau commun reste à la charge du syndicat…

Comparaison avant/après individualisation

Sur le plan financier, l’individualisation peut générer des économies significatives selon la consommation antérieure et la sensibilisation des occupants : la consommation devient un signal direct pour chaque foyer. Mais elle entraîne aussi des frais récurrents nouveaux, qu’il convient de chiffrer précisément avant le vote…

Pour transformer le droit en pratique exploitable, l’équipe Mes Droits IMMO met à disposition deux outils opérationnels destinés aux conseils syndicaux et copropriétaires qui souhaitent encadrer correctement un projet d’individualisation des compteurs d’eau.

Modèle de résolution à inscrire à l’ordre du jour

Texte type, personnalisable, conçu pour être joint à la convocation et inscrit à l’ordre du jour conformément aux art. 9, 10 et 11 du décret du 17 mars 1967. Visa des fondements : décret n° 2007-796, art. 24 ou 25 loi 1965 selon le cas, art. L. 2224-12 CGCT. Champs personnalisables : désignation du prestataire retenu après mise en concurrence, montant TTC, clé de répartition des frais d’installation, postes récurrents…

Checklist du conseil syndical avant le vote

Liste structurée des 10 points de vigilance à valider en amont : date du permis de construire (vérification de l’antériorité à 2007), comparatif d’au moins trois devis, durée de la garantie constructeur des compteurs, conditions d’étalonnage, modalités de relevé (visite ou télérelève), traitement du retrait/remplacement en cas de logement libre, clause de continuité en cas de changement de prestataire…

Articulation avec le règlement de copropriété

La résolution doit également préciser si la modification du règlement de copropriété est nécessaire (modification des clés de répartition, art. 26 loi 1965 à la majorité de l’art. 26 dans certains cas)…