L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 définit la mission générale du conseil syndical : « assister le syndic et contrôler sa gestion ». Le texte est court, mais il est précisé par les articles 22 à 27 du décret du 17 mars 1967 et la loi ALUR du 24 mars 2014 en a renforcé la portée. Sept pouvoirs concrets en découlent.

• (1) Mission générale de contrôle de la gestion du syndic — fondement : art. 21 al. 1 loi 1965. Le conseil peut vérifier en continu toute pièce de gestion (factures, contrats, comptes bancaires, marchés). Le syndic ne peut s’y opposer.
• (2) Droit d’assistance et d’avis sur toute question concernant le syndicat — art. 21 al. 2 loi 1965. Le conseil doit être consulté pour les marchés et contrats dépassant un montant fixé par l’AG : son avis est requis (art. 21 al. 3 et 4).
• (3) Droit de communication des documents intéressant le syndicat — art. 21-1 loi 1965 introduit par ALUR. Tout document détenu par le syndic doit être communiqué au conseil dans un délai raisonnable, à peine d’engagement de sa responsabilité.
• (4) Contrôle de la comptabilité et accès aux pièces ligne à ligne — art. 22 décret 1967. Le conseil peut prendre connaissance des comptes annuels avant l’AG, et de toute pièce justificative. Le défaut de communication est sanctionné.
• (5) Demande de mise en concurrence obligatoire du syndic — art. 21 al. 6 loi 1965 (texte issu d’ALUR) : avant tout renouvellement du contrat, le conseil syndical est chargé de mettre en concurrence plusieurs projets de contrats, sauf dispense votée à la majorité de l’art. 25.
• (6) Délégations de pouvoirs et droit d’agir dans des limites votées — art. 21-1 à 21-5 loi 1965. L’AG peut déléguer au conseil syndical, à la majorité de l’art. 25, certaines décisions de gestion courante dans un plafond budgétaire fixé.
• (7) Pouvoir de proposition d’inscription à l’ordre du jour — art. 10 du décret 1967. Le conseil peut exiger l’inscription de toute question intéressant le syndicat : changement de syndic, contestation d’honoraires, expertise indépendante, travaux…

Chacun de ces pouvoirs s’appuie sur un texte précis et opposable : il suffit de le viser dans un courrier au syndic pour qu’il ne puisse plus refuser…

La désignation et la révocation des membres du conseil syndical sont strictement encadrées par les articles 22, 23, 24 et 25 du décret du 17 mars 1967. Toute irrégularité dans la composition fragilise les décisions ultérieures.

Conditions d’éligibilité (art. 22 décret 1967)

Peuvent être membres : les copropriétaires, leurs ascendants ou descendants, leurs conjoints ou partenaires de PACS, leurs représentants légaux ou leurs usufruitiers, ainsi que les associés d’une société propriétaire. Le syndic, son conjoint, ses préposés et ses ascendants/descendants ne peuvent pas être membres : incompatibilité d’ordre public, sanctionnée par la jurisprudence constante de la Cour de cassation, 3^e chambre civile.

Désignation par l’assemblée générale (art. 25 loi 1965)

Le conseil est désigné par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 (majorité absolue des voix de tous les copropriétaires). À défaut, application de la passerelle de l’art. 25-1 vers l’art. 24. La durée du mandat est fixée par l’AG, dans la limite de trois ans renouvelables (art. 22 décret 1967)…

Révocation et remplacement

Tout membre peut être révoqué à tout moment par l’AG aux mêmes conditions de majorité que pour sa désignation. En cas de carence ou d’empêchement, le décret prévoit les modalités de remplacement et, à défaut de conseil, la procédure de désignation judiciaire devant le président du tribunal judiciaire statuant en la forme des référés…

L’article 21-1 de la loi du 10 juillet 1965, issu de la loi ALUR du 24 mars 2014, impose au syndic une obligation de transmission des documents demandés par le conseil syndical. Le texte est opposable et sa méconnaissance engage la responsabilité civile du syndic.

Délai de transmission et nature des documents

Le conseil syndical peut demander à tout moment communication des pièces et documents intéressant le syndicat : contrats, factures, marchés, comptes bancaires, relevés, devis comparatifs, correspondances avec les fournisseurs. Le syndic est tenu de répondre dans un délai raisonnable — la pratique et la jurisprudence retiennent généralement un mois maximum pour les pièces courantes, et quelques jours pour les pièces préalables à l’AG (cf. également art. 11 et 18 du décret 1967 sur les pièces jointes à la convocation)…

Sanctions du défaut de transmission

L’art. 21 al. 4 loi 1965 prévoit que le syndic qui ne transmet pas les documents demandés engage sa responsabilité. La jurisprudence de la Cour de cassation, 3^e civ. retient régulièrement que ce manquement constitue une faute de gestion, justifiant non-renouvellement du mandat et, le cas échéant, dommages-intérêts au profit du syndicat des copropriétaires…

Particularité : contrôle des comptes et expertise indépendante

Le conseil peut, sur sa propre initiative, faire procéder à un contrôle des comptes par un professionnel choisi librement (art. 21 al. 5 loi 1965 issu d’ALUR). Le coût est supporté par le syndicat dès lors qu’il a été inscrit à l’ordre du jour et voté…

Pour passer du droit théorique à l’usage concret, l’équipe Mes Droits IMMO met à disposition deux outils opérationnels conçus pour les conseils syndicaux qui veulent enfin exercer leurs pouvoirs sans bras de fer : une lettre type d’exigence de transmission de documents, et une grille d’audit annuel.

Modèle de courrier LRAR — Exigence de transmission au titre de l’art. 21-1

Lettre type personnalisable au format .docx : en-tête « Conseil syndical de la résidence … », visa des articles 21 et 21-1 loi 1965 + art. 22 décret 1967, liste détaillée des pièces sollicitées, délai de réponse, rappel des conséquences contractuelles et de la jurisprudence Cass. 3^e civ. en cas de refus. Champs personnalisables : identité du syndic, période concernée, postes ciblés…

Grille d’audit annuel du conseil syndical (12 points de vigilance)

Tableur .xlsx prêt à l’emploi pour structurer la mission de contrôle : vérification de la mise en concurrence du contrat de syndic (art. 21 al. 6), audit des honoraires particuliers facturés en sus du forfait, comparaison du budget voté/exécuté ligne à ligne, vérification de la régularité des appels de fonds, contrôle des marchés > seuil voté à l’AG, état des sinistres et impayés, état du fonds travaux art. 14-2 II…

Comment l’utiliser dès la prochaine assemblée

Le mode d’emploi joint indique pas-à-pas comment inscrire à l’ordre du jour la résolution « contrôle annuel des comptes », comment présenter la synthèse de la grille en AG, et comment articuler le rapport du conseil syndical (rapport prévu par l’art. 26 décret 1967) avec ses conclusions…