Avant la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014, les syndics professionnels avaient pour pratique courante de regrouper les fonds de leurs différentes copropriétés sur un compte unique du cabinet, en y identifiant chaque syndicat par un sous-compte interne. Cette pratique exposait les fonds des copropriétaires à plusieurs risques majeurs.

• Risque en cas de défaillance du cabinet : les fonds des syndicats se confondaient avec ceux du syndic, créant des situations litigieuses lors de procédures collectives.
• Risque d’opacité de la trésorerie : aucun copropriétaire ne pouvait directement consulter la position de trésorerie du syndicat, et les produits financiers générés revenaient au cabinet.
• Risque de confusion des patrimoines : la garantie financière du syndic, exigée par la loi Hoguet, ne couvrait pas toutes les hypothèses de mauvaise gestion.

Texte de l’art. 18 loi 1965 modifié par ALUR

Le syndic est désormais tenu d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. Ce compte ne peut être confondu avec celui du syndic. Les intérêts produits par ce compte profitent au syndicat…

Date d’entrée en vigueur

L’obligation est entrée en vigueur de manière effective au 1^er janvier 2016, après publication du décret d’application n° 2015-1670 du 14 décembre 2015. Pour les contrats en cours à cette date, des modalités de transition ont été prévues — qu’il est utile de connaître pour comprendre les arguments parfois invoqués par un syndic récalcitrant…

Le législateur a prévu une exception : les copropriétés de 15 lots ou moins à usage de logements, de bureaux ou de commerces peuvent dispenser le syndic de l’obligation d’ouvrir un compte séparé. Cette dérogation est strictement encadrée.

Conditions cumulatives de la dérogation

• Seuil des 15 lots : décompte selon la règle propre à la loi 1965, qui exclut typiquement les caves et parkings rattachés à un lot principal. La méthode de comptage est précisée par la jurisprudence et doit être vérifiée à partir de l’état descriptif de division.
• Usage des lots : logements, bureaux ou commerces uniquement. Les copropriétés à usage mixte peuvent bénéficier de la dérogation si elles respectent le seuil et la nature des lots.
• Vote en AG à la majorité de l’article 25 loi 1965 : la dispense est spéciale, doit être inscrite à l’ordre du jour, et nécessite la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires (avec passerelle art. 25-1 vers art. 24 le cas échéant).

Conséquences pratiques

Si la dispense est votée, le syndic peut conserver les fonds du syndicat sur un compte commun à plusieurs copropriétés gérées, à condition d’identifier chaque syndicat par un sous-compte individualisé et de respecter les obligations de transparence prévues par le décret de 2015. La dispense peut être révoquée à tout moment par l’AG à la même majorité…

C’est l’arme la plus puissante remise au copropriétaire et au conseil syndical par la loi ALUR. L’article 54 du décret du 17 mars 1967 modifié dispose que le syndic qui n’a pas ouvert le compte bancaire séparé dans les trois mois suivant sa désignation voit son mandat frappé de nullité de plein droit.

Caractéristiques de la sanction

• « De plein droit » : la nullité n’a pas à être prononcée par un juge pour produire ses effets. Elle est encourue dès le dépassement du délai de trois mois sans ouverture effective.
• Portée : le mandat tout entier devient juridiquement caduc. Le syndic perd le droit de représenter le syndicat, de signer des contrats, d’engager les fonds — tout acte postérieur peut être contesté.
• Délai déclenché par la désignation : les trois mois courent à compter de la prise d’effet du mandat votée en assemblée générale, non du jour de l’élection elle-même si la prise d’effet a été différée.

Hypothèse de la dispense votée a posteriori

Si la dispense pour copro ≤ 15 lots est votée avant l’expiration du délai de trois mois, elle écarte l’obligation d’ouverture et la sanction de nullité ne s’applique pas. Si la dispense est votée après l’expiration du délai, la nullité étant déjà encourue de plein droit, des contestations sont possibles sur les actes accomplis dans l’intervalle…

Procédure pour invoquer la nullité

Le copropriétaire ou le conseil syndical peut saisir le tribunal judiciaire pour faire constater la nullité et obtenir la désignation d’un administrateur provisoire (art. 46 et 47 du décret de 1967, art. 29-1 loi 1965 selon les cas)…

Pour transformer le droit en pratique exploitable, l’équipe Mes Droits IMMO met à disposition deux outils opérationnels destinés aux conseils syndicaux et copropriétaires qui souhaitent contraindre leur syndic à se mettre en conformité — ou à reconnaître l’antériorité de la nullité du mandat.

Lettre LRAR — Mise en demeure d’ouverture du compte séparé

Lettre type personnalisable au format .docx, visant les articles 18 loi 1965 modifié par ALUR, le décret n° 2015-1670 et l’article 54 du décret de 1967. Sommation d’ouvrir le compte dans un délai précis, rappel des conséquences de la nullité du mandat, indication des actions judiciaires en cas de refus. Champs personnalisables : identité du syndic, date de désignation, durée écoulée…

Résolution AG type — Confirmation ou révocation de la dispense

Texte type à inscrire à l’ordre du jour, vise les conditions cumulatives de la dispense (seuil de 15 lots, usage logements/bureaux/commerces, majorité de l’article 25), prévoit les modalités de révocation et la trajectoire vers une ouverture effective dans les semaines suivant le vote…

Argumentaire à présenter en AG

Une note d’argumentaire structurée pour le conseil syndical : cadrage juridique en 1 page, comparaison des frais bancaires du compte séparé vs frais cachés du compte unique, points d’attention sur les conditions tarifaires négociées (la loi ALUR a prévu que les frais ne pouvaient pas être un prétexte au refus)…