L’article L. 126-31 du Code de la construction et de l’habitation, modifié par l’article 175 de la loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 et précisé par le décret n° 2022-1763 du 30 décembre 2022, impose à tout immeuble en monopropriété ou en copropriété équipé d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement et appartenant à la catégorie des bâtiments d’habitation collective, la réalisation d’un audit énergétique au moment opportun fixé par décret.

Calendrier d’entrée en vigueur

• Copropriétés de plus de 200 lots à usage de logement, de bureaux ou de commerces : audit obligatoire avant le 1ᵉʳ janvier 2024 (décret 2022-1763 art. 3-I).
• Copropriétés de 51 à 200 lots : audit obligatoire avant le 1ᵉʳ janvier 2025 (décret 2022-1763 art. 3-II).
• Copropriétés de 50 lots ou moins : audit obligatoire avant le 1ᵉʳ janvier 2026 (décret 2022-1763 art. 3-III).

Notion de « lot » au sens du décret

Le décompte des lots retenu est celui des lots à usage de logement, de bureaux ou de commerces, conformément à la rédaction du décret 2022-1763. Les caves, places de stationnement et autres annexes ne sont pas comptabilisées dans le seuil de déclenchement. Ce seuil détermine la date limite applicable à la copropriété et conditionne également l’éligibilité à certaines aides…

Articulation avec le DPE collectif

L’audit énergétique réglementaire est distinct du DPE collectif rendu obligatoire par la loi Climat & Résilience pour les copropriétés de plus de 200 lots (1ᵉʳ janvier 2024), puis 51 à 200 lots (1ᵉʳ janvier 2025), puis 50 lots et moins (1ᵉʳ janvier 2026)…

L’audit énergétique réglementaire en copropriété n’est pas un simple diagnostic : c’est un document opposable, normalisé, qui doit être réalisé par un professionnel qualifié RGE « audit énergétique » (qualification OPQIBI 1905, Qualibat 8731 ou équivalent reconnu). Le contenu minimum est fixé par arrêté ministériel et précisé par le guide ADEME 2024 « Audit énergétique des copropriétés ».

Méthode applicable

La méthode de calcul est conventionnelle, calée sur la méthode 3CL-DPE 2021 pour les bâtiments d’habitation existants. Pour les immeubles à usage tertiaire ou mixte, des compléments d’analyse sont requis (méthode SIDIANE pour bâtiments tertiaires, intégrée au cadre du décret tertiaire 2019-771). L’audit doit aboutir à une classe énergétique de A à G selon la grille DPE en vigueur (kWh/m²/an d’énergie primaire et kg CO₂/m²/an)…

Plan de travaux préconisé

L’audit doit présenter au moins deux scénarios chiffrés de travaux d’amélioration : (1) un scénario permettant d’atteindre la classe C ou supérieure, (2) un scénario « BBC rénovation » visant la classe B. Chaque scénario précise le coût estimatif des travaux, le gain énergétique attendu (en kWh/m²/an et en €/an), l’impact carbone, le temps de retour sur investissement et les aides mobilisables…

Articulation avec le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT)

L’audit énergétique alimente directement le PPT rendu obligatoire par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat & Résilience, art. 171) pour toute copropriété de plus de 15 ans. Les copropriétés peuvent fusionner audit énergétique + DTG (diagnostic technique global) + PPT pour réduire les coûts…

Le coût moyen d’un audit énergétique en copropriété varie selon la taille de l’immeuble. Bonne nouvelle : ce coût est très largement subventionnable par les dispositifs d’aide existants, à condition d’engager les démarches dans l’ordre et auprès d’un professionnel RGE.

MaPrimeRénov’ Copro

Le dispositif MaPrimeRénov’ Copro géré par l’Agence nationale de l’habitat (Anah) finance une part importante de l’audit énergétique lorsqu’il s’intègre à un projet de rénovation énergétique globale. La prime est versée au syndicat des copropriétaires et non aux copropriétaires individuellement. Pour bénéficier de l’aide, l’audit doit être réalisé par un professionnel RGE qualifié « audit énergétique » et le projet doit viser un gain énergétique d’au moins 35 %…

CEE (Certificats d’Économies d’Énergie)

Sous la fiche d’opération standardisée BAR-TH-164 et les fiches connexes, une copropriété peut percevoir des CEE pour son audit énergétique lorsque les travaux qui en découlent sont effectivement engagés. Le montant dépend du volume d’économies d’énergie réalisé (en kWh cumac)…

Aides régionales et locales

De nombreuses régions et collectivités territoriales (Île-de-France via le Plan Énergie, Auvergne-Rhône-Alpes, Provence-Alpes-Côte d’Azur, Grand-Est) financent une part complémentaire de l’audit énergétique, en cumul avec MaPrimeRénov’ Copro. Les montants et conditions varient selon le territoire et nécessitent une vérification au cas par cas auprès de la plateforme France Rénov’ du territoire concerné…

Si le syndic n’a pas inscrit l’audit énergétique à l’ordre du jour des AG précédentes, et que la copropriété est déjà en retard sur le calendrier réglementaire, le copropriétaire vigilant doit agir vite — par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette démarche est doublement utile : elle oblige le syndic à inscrire le sujet à l’ordre du jour de la prochaine AG (art. 10 du décret n° 67-223), et elle constitue une preuve écrite en cas de mise en cause ultérieure de la responsabilité du syndic.

Fondement juridique de la demande

Aux termes de l’article 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, tout copropriétaire peut demander au syndic l’inscription d’une ou plusieurs questions à l’ordre du jour de l’AG. La demande doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie électronique avec accusé de réception, dans un délai compatible avec la date prévisible de l’AG. Le syndic est tenu de l’inscrire, sous peine de mise en jeu de sa responsabilité…

Vote en AG : quelle majorité ?

La décision d’engager un audit énergétique relève de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité simple des présents et représentés) lorsqu’il s’agit d’un audit obligatoire imposé par la loi. La décision d’engager les travaux découlant de l’audit relève de l’article 25 (majorité absolue) ou de l’article 26 selon la nature des travaux et les aides mobilisées, et le vote peut bénéficier de la passerelle de l’article 26-1 en cas d’échec…

Effet pratique de la démarche

Dans la majorité des copropriétés qui reçoivent une LRAR ferme du copropriétaire, le syndic inscrit immédiatement le sujet à l’ordre du jour, faute de quoi il s’expose à une mise en cause personnelle pour défaut de diligence. La copie systématique au conseil syndical (art. 21 de la loi de 1965, organe de contrôle du syndic) renforce considérablement l’effet de levier…

Le modèle complet est téléchargeable au format .docx

Le modèle prêt à l’emploi est disponible dans la rubrique « Modèles de courriers » du site, avec placeholders [À COMPLÉTER] pour la situation personnelle, références juridiques intégrées, et version courte (LRAR simple) et version longue (LRAR avec mise en demeure et rappel des sanctions)…