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> Sources Légifrance vérifiées · Mise à jour : 14 mai 2026
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Réponse express (1 ligne — visible publiquement avant verrouillage)
Seules les charges figurant sur la liste limitative du décret n° 87-713 du 26 août 1987 sont récupérables auprès du locataire — tout le reste reste à la charge du bailleur.
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Réponse détaillée (verrouillée — réservée aux abonnés)
Le cadre légal
L’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs pose le principe : les charges récupérables sont exigibles sur justification, et leur liste est fixée par décret. Source : Légifrance — Article 23 loi 1989.
Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixe limitativement la liste des charges récupérables. Toute charge qui n’y figure pas reste à la charge du bailleur, même si le bail prévoit le contraire (clause réputée non écrite). Source : Légifrance — Décret n° 87-713.
Trois grandes catégories de charges récupérables :
- Ascenseurs et monte-charges (entretien courant, électricité, contrôles obligatoires).
- Eau froide, eau chaude et chauffage collectif (fluides + entretien courant des installations).
- Parties communes intérieures et extérieures (électricité des communs, entretien des espaces verts, nettoyage, menus produits d’entretien).
- Taxe d’enlèvement des ordures ménagères et taxe de balayage.
Comment ça s’applique concrètement
Charges récupérables (à titre d’exemples sourcés sur le décret) :
- Électricité des parties communes, eau utilisée pour le nettoyage.
- Produits d’entretien et de nettoyage (sacs poubelle, ampoules, balais, etc.).
- Contrats d’entretien courant : ascenseur, VMC, chaudière collective (entretien, pas remplacement).
- Salaire du gardien à 75 % s’il assure entretien des communs ET élimination des déchets, à 40 % s’il n’effectue qu’une seule de ces deux tâches.
- Honoraires du syndic NE SONT PAS récupérables.
Charges NON récupérables (à la charge exclusive du bailleur) :
- Travaux de remplacement d’équipements (chaudière neuve, ascenseur neuf, ravalement de façade).
- Grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil.
- Honoraires du syndic, du conseil syndical, primes d’assurance immeuble.
- Taxe foncière (sauf TEOM qui se récupère).
- Impôts fonciers et travaux d’amélioration.
Le bailleur peut demander une régularisation annuelle sur justificatifs. Le locataire peut consulter les pièces justificatives pendant six mois suivant l’envoi du décompte (article 23 loi 1989).
La jurisprudence à connaître
Cass. 3e civ., 17 décembre 2015, n° 14-25.523 : toute charge non listée par le décret de 1987 est de plein droit non récupérable, la clause contraire du bail est réputée non écrite. Cass. 3e civ., 8 décembre 2016, n° 15-25.084 : le bailleur qui ne fournit pas les justificatifs dans le délai de six mois doit rembourser les provisions sur charges.
Erreurs courantes à éviter
1. Récupérer les honoraires du syndic auprès du locataire (interdit).
2. Facturer la prime d’assurance immeuble (à la charge du bailleur).
3. Confondre entretien et remplacement : seul l’entretien est récupérable.
4. Oublier de procéder à la régularisation annuelle et facturer en bloc plusieurs années.
5. Refuser au locataire la consultation des justificatifs durant les six mois.
Modèles de courriers liés (téléchargeables)
- Demande de régularisation des charges
- Contestation de charges non récupérables
Articles à consulter sur Mes Droits IMMO
- Électricité des parties communes
- Contrats d’entretien : à surveiller