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> Sources Légifrance vérifiées · Mise à jour : 14 mai 2026
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Réponse express (1 ligne — visible publiquement avant verrouillage)
Le conseil syndical est l’organe élu par l’AG qui assiste et contrôle le syndic, sans pouvoir de décision propre sauf délégation expresse votée à la majorité de l’article 25.
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Réponse détaillée (verrouillée — réservée aux abonnés)
Le cadre légal
L’article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 institue le conseil syndical : il assiste le syndic et contrôle sa gestion. Il donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes les questions concernant le syndicat, et peut, à cet effet, prendre connaissance et copie de toutes pièces ou documents intéressant le syndicat. Source : Légifrance — Article 21 loi 1965.
La loi ALUR du 24 mars 2014 a renforcé son rôle : elle a rendu obligatoire la consultation du conseil syndical pour tous les marchés et contrats dépassant un montant fixé par l’AG (article 21 alinéa 3), et a autorisé la délégation de pouvoirs pour les décisions de l’article 24 (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite ALUR).
Le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 précise son fonctionnement à ses articles 22 à 27 : élection des membres, durée du mandat (3 ans maximum, renouvelable), désignation du président parmi les membres, conditions de réunion. Source : Légifrance — Décret 1967 art. 22 et suivants.
Comment ça s’applique concrètement
Le conseil syndical n’a pas la personnalité juridique : il ne signe pas de contrats, n’engage pas la copropriété, ne représente pas le syndicat en justice. Son rôle est consultatif et de contrôle. Ses missions concrètes :
- Vérifier la comptabilité du syndic au moins une fois par an avant l’AG (article 21 alinéa 5).
- Donner un avis préalable obligatoire sur les marchés et contrats au-dessus du seuil fixé par l’AG.
- Émettre un avis sur le projet de budget prévisionnel.
- Mettre en concurrence les contrats du syndic tous les trois ans (article 21 alinéa 7 issu de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019).
- Recevoir délégation de l’AG pour prendre certaines décisions de l’article 24 (entretien courant, petits travaux).
Le conseil syndical ne peut pas voter à la place de l’AG, ni signer de contrats, ni engager seul des dépenses.
La jurisprudence à connaître
Cass. 3e civ., 22 septembre 2010, n° 09-67.071 : le conseil syndical n’a pas qualité pour agir en justice au nom du syndicat, seul le syndic ayant cette qualité après autorisation de l’AG. Cass. 3e civ., 5 juillet 2018, n° 17-21.034 : le syndic qui ne consulte pas le conseil syndical pour un marché dépassant le seuil voté commet une faute engageant sa responsabilité.
Erreurs courantes à éviter
1. Penser que le conseil syndical peut révoquer le syndic seul : seule l’AG en a le pouvoir.
2. Croire que ses membres engagent leur responsabilité personnelle illimitée : ils ne sont responsables qu’en cas de faute de gestion caractérisée.
3. Confondre conseil syndical et syndicat des copropriétaires (le syndicat, lui, est une personne morale).
4. Omettre de voter en AG le seuil au-delà duquel la consultation est obligatoire.
5. Ne pas formaliser par écrit les avis rendus : un PV de réunion du conseil est indispensable en cas de litige.
Modèles de courriers liés (téléchargeables)
- Demande de consultation des documents au syndic
- Lettre de mise en demeure au syndic défaillant
Articles à consulter sur Mes Droits IMMO
- Honoraires de syndic et clauses abusives
- Comment voter en AG, peut-on donner procuration ?