L’enquête UFC-Que Choisir 2024, croisée avec la recommandation n° 11-01 de la Commission des clauses abusives (CCA) consacrée aux contrats syndic, fait ressortir sept catégories de clauses qui reviennent dans la quasi-totalité des contrats litigieux. Chacune est, au moins partiellement, neutralisable.

• (a) Honoraires particuliers facturés en sus du forfait pour des prestations qui devraient être incluses dans la gestion courante. L’arrêté du 19 mars 2010 fixe la liste limitative des prestations particulières : tout ce qui n’y figure pas est présumé inclus dans le forfait. Les pratiques observées dépassent largement cette liste fermée.
• (b) Tarif horaire supérieur à 80 €/h HT pour les interventions du syndic ou de ses collaborateurs. Ce niveau, courant dans les contrats analysés, est jugé déséquilibré au regard du tarif moyen constaté par l’ARC dans son observatoire annuel.
• (c) Déplacement et présence à l’assemblée générale annuelle facturés en sus, alors que l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et le contrat type 2015 placent la convocation et la tenue de l’AG annuelle dans la gestion courante forfaitisée.
• (d) Photocopies, affranchissement et envoi de courriers surfacturés : tarifs unitaires sans rapport avec le coût réel, parfois doublés ou triplés. Ces postes sont également listés dans la recommandation CCA n° 11-01 comme typiquement abusifs.
• (e) Astreinte weekend ou jours fériés à forfait supérieur à 200 € par intervention, sans plafond annuel ni justification du temps réellement passé : déséquilibre significatif au sens de l’article L212-1 du Code de la consommation.
• (f) Tacite reconduction supérieure à 1 an, et clauses de renouvellement automatique pour plusieurs années sans information préalable du syndicat des copropriétaires : condamnée tant par la loi Chatel que par la CCA, et désormais limitée par l’article 18 de la loi de 1965 qui plafonne la durée du mandat à 3 ans.
• (g) Indexation cumulant l’indice BT01 du bâtiment + l’inflation, ou tout autre coefficient supplémentaire : l’effet cumulé peut atteindre [verrouillé] % sur la durée du mandat et déséquilibre…

Depuis l’entrée en vigueur du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, tous les contrats syndic conclus en France doivent respecter un modèle type annexé au décret. Ce modèle distingue deux blocs étanches : la gestion courante rémunérée par un forfait annuel unique, et les prestations particulières dont la liste est limitative (article 18 du décret du 17 mars 1967, modifié).

Ce que le forfait doit obligatoirement couvrir

Le contrat type liste précisément l’ensemble des actes de gestion courante : convocation et tenue de l’assemblée générale annuelle, rédaction et notification du procès-verbal, exécution des décisions, suivi du budget, recouvrement des charges, comptabilité, archivage, tenue du registre, etc. Tout cela est inclus. Toute facturation séparée pour l’un de ces actes est présumée abusive.

La liste limitative des prestations particulières (arrêté du 19 mars 2010)

L’arrêté du 19 mars 2010 énumère limitativement les prestations qui peuvent faire l’objet d’une rémunération particulière en sus du forfait : déplacements pour travaux exceptionnels, suivi de sinistre lourd, recouvrement contentieux après mise en demeure…

La contestation des honoraires syndic obéit à une procédure amiable précise. Bien menée, elle aboutit dans la majorité des cas à un remboursement sans contentieux, le syndic préférant régulariser plutôt que voir l’affaire portée devant l’AG suivante ou devant le conciliateur de justice.

Étape 1 — Audit du contrat et des appels de charges (J−7 à J0)

Avant tout courrier, audit ligne à ligne : extraction des postes contestables, calcul du montant à réclamer, identification de la clause précise de votre contrat (numéro d’article du contrat type 2015) et de la base juridique opposable (article 18 loi 1965, article 18 décret 1967, arrêté 19 mars 2010, article L212-1 et R212-2 du Code de la consommation, recommandation CCA n° 11-01).

Étape 2 — Lettre recommandée avec AR au syndic (J0)

Courrier en recommandé avec accusé de réception, ton factuel et juridiquement précis. Trois éléments obligatoires : rappel de la clause litigieuse, citation de la base légale, demande chiffrée de remboursement avec un délai de 30 jours pour répondre. Modèle .docx personnalisable réservé aux abonnés…

Étape 3 — Recours conciliateur de justice (J+30 si silence ou refus)

À défaut de réponse satisfaisante dans le délai imparti, saisine gratuite du conciliateur de justice du ressort de la copropriété. La saisine se fait en ligne sur conciliateurs.fr…

Pour gagner du temps et sécuriser juridiquement la démarche, l’équipe Mes Droits IMMO met à disposition 3 modèles de courriers de contestation au format .docx, personnalisables en quelques minutes, plus un tableau d’audit du contrat au format .xlsx avec 15 points de vigilance et calcul automatique du montant à réclamer.

Modèle A — Contestation des honoraires particuliers facturés en sus du forfait

Lettre RAR type pour réclamer le remboursement de prestations qui devraient relever de la gestion courante. Cite l’article 18 du décret du 17 mars 1967, le contrat type 2015 et l’arrêté du 19 mars 2010. Espaces personnalisables : nom de la copropriété, période concernée, postes contestés ligne par ligne, montant total réclamé…

Modèle B — Contestation d’un tarif horaire abusif (au-delà de 80 €/h HT)

Lettre RAR type ciblant spécifiquement le tarif horaire des interventions du syndic. Cite l’article L212-1 du Code de la consommation (déséquilibre significatif) et la recommandation CCA n° 11-01. Demande de réfaction…

Modèle C — Contestation d’une clause de tacite reconduction supérieure à 1 an

Lettre RAR type pour faire constater le caractère non écrit d’une clause de reconduction automatique excessive, sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article R212-2 du Code de la consommation (clauses noires)…

Tableau d’audit .xlsx : 15 points de vigilance

Tableur prêt à l’emploi avec 15 lignes d’audit (chaque clause à vérifier, base juridique opposable, statut « conforme / à négocier / abusive »), calcul automatique du montant à réclamer et synthèse à joindre à votre courrier…