La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets (dite « Climat & Résilience ») a institué un calendrier progressif d’interdiction de mise en location des logements les plus consommateurs d’énergie, codifié à l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 et à l’article L173-2 du Code de la construction et de l’habitation.

Ce qui s’applique aujourd’hui

Depuis le 1^er janvier 2025, un logement classé G sur le DPE est qualifié de « logement énergétiquement indécent » et ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail d’habitation. Les baux en cours peuvent se poursuivre, mais leur renouvellement ou la révision de loyer sont conditionnés à la sortie de la classe G…

Ce qui se prépare pour 2028

L’interdiction sera étendue aux logements classés F au 1^er janvier 2028, puis aux logements classés E au 1^er janvier 2034. Pour une copropriété, ces échéances déterminent les arbitrages d’investissement en travaux d’isolation à inscrire à l’ordre du jour de l’AG sur les deux à cinq prochaines années…

Impact concret pour la copropriété

• Repérer en amont les lots les plus exposés (DPE déjà établi) et inscrire les travaux d’enveloppe au plan pluriannuel…
• Anticiper les demandes individuelles de copropriétaires-bailleurs visant à imposer un calendrier de rénovation collectif…
• Coordonner l’inscription à l’ordre du jour avec l’audit énergétique réglementaire (voir actualité n° 2)…

La loi Climat & Résilience a généralisé deux obligations distinctes mais souvent confondues : le DPE collectif (article L126-31 du CCH) et l’audit énergétique réglementaire. Le DPE collectif s’impose à toutes les copropriétés équipées d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement (puis, à terme, à toutes les copropriétés de bâtiments d’habitation). L’audit, plus poussé, propose des scénarios de travaux chiffrés.

Calendrier en vigueur

Le calendrier d’obligation, fixé par l’article L126-31 du CCH et précisé par décret :

• Copropriétés de plus de 200 lots : obligation entrée en vigueur depuis le 1^er janvier 2024…
• Copropriétés de 50 à 200 lots : obligation depuis le 1^er janvier 2025…
• Copropriétés de moins de 50 lots : obligation à compter du 1^er janvier 2026…

Impact concret pour la copropriété

• Le DPE collectif doit être joint au carnet d’information du logement et présenté à l’AG…
• Vote du plan pluriannuel de travaux (PPT) imposé par l’art. 14-2 de la loi de 1965 issu de la loi Climat : prioriser les scénarios issus de l’audit…
• Articulation avec le fonds de travaux ALUR (art. 14-2 de la loi de 1965) : cotisation annuelle minimale de 5 % du budget prévisionnel, alimentation conseillée à la hauteur des scénarios audit…

L’Agence nationale de l’habitat (Anah) instruit la prime collective destinée aux syndicats de copropriétaires : le syndicat dépose la demande, perçoit l’aide, et la déduit de l’appel de fonds adressé aux copropriétaires au prorata des tantièmes. Pour 2026, la logique de fond reste celle du décret n° 2020-26 du 14 janvier 2020 modifié, avec un recentrage sur les rénovations qui permettent un saut significatif de classe énergétique.

Conditions d’éligibilité maintenues

• Copropriété principalement à usage d’habitation (au moins 65 % de lots à usage de résidence principale)…
• Immeuble construit depuis plus de 15 ans à la date de la demande…
• Vote des travaux en AG selon la majorité requise (art. 24, 25 ou 26 de la loi de 1965 selon la nature des travaux)…
• Maître d’œuvre obligatoire pour les rénovations globales (assistance à maîtrise d’ouvrage ou AMO)…

Impact concret pour la copropriété

• Le dépôt de la demande Anah doit être anticipé : dépôt avant le début des travaux, sinon perte de l’aide…
• L’AMO est éligible à la prime : à inscrire à l’ordre du jour avec un mandat clair au syndic…
• Articulation avec les Certificats d’économies d’énergie (CEE) et l’éco-PTZ copropriétés…

La loi ALUR du 24 mars 2014 a imposé un contrat type unique pour les conventions de syndic. Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 et l’arrêté du 22 mars 2017 (modèle de fiche d’information sur le prix et les prestations proposées par le syndic) en fixent les contours. L’article 18-1 A de la loi de 1965 verrouille le principe : « les honoraires du syndic sont déterminés de manière forfaitaire ».

Le forfait absorbe la gestion courante

Le forfait couvre la totalité des prestations de gestion courante : tenue d’AG annuelle, comptabilité, recouvrement amiable, suivi des contrats récurrents, conseil syndical… Toute facturation supplémentaire pour une de ces prestations est irrégulière…

La liste limitative des prestations particulières

Le décret 2015-342 énumère, en annexe 1, la liste des prestations qui peuvent faire l’objet d’une rémunération particulière : AG supplémentaire au-delà d’une par an, prestations relatives aux travaux soumis à l’art. 14-2 de la loi de 1965, états datés pour mutation, etc. Toute prestation hors de cette liste ne peut pas être facturée séparément…

Impact concret pour la copropriété

• Lors du vote du contrat de syndic en AG, exiger la production du contrat type modèle…
• Comparer ligne à ligne les prestations particulières proposées par rapport à l’annexe 1…
• Vérifier que les heures supplémentaires AG et les déplacements ne sont pas facturés au-delà de ce que prévoit le texte…

L’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, introduit par la loi ELAN du 23 novembre 2018, a consacré la notion de partie commune spéciale : une partie commune affectée à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires seulement, et qui ne concerne donc pas l’ensemble du syndicat. La jurisprudence de la Cour de cassation, antérieure et postérieure à la loi ELAN, en a posé les contours opératoires.

Ce que dit la Cour de cassation

La Cass. 3^e civ. a rappelé à plusieurs reprises (3^e civ. 18 janv. 2018 n° 16-26.011, et arrêts ultérieurs en ligne directe) que seuls les copropriétaires intéressés par une partie commune spéciale participent aux décisions et aux dépenses qui s’y rapportent — à la double condition que la partie commune spéciale soit clairement désignée dans le règlement de copropriété et que le compte de charges spéciales soit individualisé…

Impact concret pour la copropriété

• Si votre règlement de copropriété mentionne déjà des parties communes spéciales (cage d’escalier d’un bâtiment, chaufferie d’un seul bâtiment d’un ensemble, etc.), la votation et la répartition doivent se faire entre les seuls intéressés…
• À défaut de mention dans le règlement, la pratique « spontanée » d’un syndic qui fait voter uniquement quelques copropriétaires sur une dépense ouverte à tous est irrégulière et peut être contestée…
• Lors de toute modification du règlement de copropriété tendant à créer des parties communes spéciales, vérifier le respect de l’unanimité (art. 26-1 selon nature)…

Pourquoi ce rappel cette semaine

La période de printemps voit l’inscription à l’ordre du jour de nombreuses résolutions « travaux par bâtiment » dans les ensembles immobiliers complexes. La rédaction observe que l’irrégularité de répartition est l’une des trois causes les plus fréquentes d’annulation d’AG par les tribunaux judiciaires…