Pourquoi relire le contrat ?

Le contrat de syndic distingue généralement les prestations comprises dans le forfait et certaines prestations particulières facturables séparément. Le contrat type de syndic est encadré réglementairement. L’objectif n’est pas de contester systématiquement les frais, mais de comprendre ce qui est inclus, ce qui est facturé en supplément et ce qui mérite d’être comparé.

Frais n°1 — Le forfait annuel de gestion courante

C’est la ligne de base. Elle doit être comparée avec prudence : un forfait plus bas peut cacher davantage de prestations facturées séparément.

À vérifier

• Nombre de lots pris en compte.
• Nombre de visites incluses.
• Nombre de réunions avec le conseil syndical incluses.
• Gestion des sinistres courants.
• Modalités de tenue de l’AG annuelle.

Question utile : “Quelles prestations de gestion courante sont explicitement comprises dans le forfait ?”

Frais n°2 — Les frais liés aux mutations et ventes

Lorsqu’un lot est vendu, certains documents sont demandés au syndic. L’état daté permet notamment à l’acquéreur d’évaluer la situation financière du lot et les sommes dues ou à recevoir.

À vérifier

• Montant de l’état daté.
• Frais de pré-état daté, s’ils apparaissent.
• Frais de mise à jour ou de transmission de documents.
• À qui les frais sont facturés : vendeur, copropriété, acquéreur selon le cas.

Formulation prudente : “Ce poste doit être relu attentivement, surtout dans les copropriétés où les ventes sont fréquentes.”

Frais n°3 — Les honoraires sur travaux

Les travaux peuvent donner lieu à des honoraires spécifiques du syndic. Ces honoraires doivent être examinés avant le vote, notamment leur mode de calcul et leur périmètre.

À vérifier

• Taux appliqué.
• Base de calcul : montant HT ou TTC.
• Travaux concernés ou exclus.
• Prestations réellement assurées : consultation, suivi, appels de fonds, réception, gestion administrative.
• Dégressivité éventuelle selon le montant des travaux.

Question utile : “Quelles tâches concrètes justifient ces honoraires travaux ?”

Frais n°4 — Les réunions, visites et assemblées supplémentaires

Une copropriété active peut avoir besoin de réunions ou visites supplémentaires. Ce n’est pas anormal, mais le coût doit être connu à l’avance.

À vérifier

• Prix d’une assemblée générale supplémentaire.
• Prix d’une réunion du conseil syndical hors forfait.
• Prix d’une visite supplémentaire d’immeuble.
• Majoration éventuelle selon l’horaire.
• Frais de déplacement ou de vacation.

Question utile : “Combien coûterait une AG extraordinaire dans notre copropriété ?”

Frais n°5 — Les frais de recouvrement et de contentieux

Les impayés peuvent générer des frais. Il faut distinguer ce qui relève du copropriétaire débiteur, du syndicat des copropriétaires, et ce qui doit être justifié.

À vérifier

• Relances simples.
• Mises en demeure.
• Suivi d’huissier ou commissaire de justice.
• Transmission à avocat.
• Frais administratifs ajoutés.

Formulation prudente : “Ce poste doit être clarifié, car il peut devenir sensible lorsque les impayés augmentent.”

Tableau de relecture rapide