Checklist achat
Achat en copropriété : 15 points à vérifier avant de signer
Une checklist pour acheter un appartement sans découvrir trop tard les charges, travaux ou conflits de copropriété.
Public cible : primo-accédants, investisseurs locatifs, bailleurs, acheteurs d’appartement ancien.
Pourquoi vérifier la copropriété avant d’acheter ?
Acheter un lot de copropriété, ce n’est pas seulement acheter un logement. C’est aussi entrer dans une organisation collective avec des charges, des règles, des travaux, un syndic, des votes et parfois des impayés.
Les 15 points à vérifier
- Montant annuel des charges : demandez les charges des derniers exercices et comparez avec votre budget.
- Nature des charges : chauffage collectif, ascenseur, gardien, espaces verts ou parking peuvent fortement modifier le montant.
- Règlement de copropriété : vérifiez l’usage autorisé du lot, les parties communes, les tantièmes et les restrictions éventuelles.
- Procès-verbaux d’AG : lisez au moins les trois derniers PV pour repérer travaux, conflits, impayés et décisions reportées.
- Travaux votés non encore payés : demandez qui les supporte selon le compromis et le calendrier des appels de fonds.
- Travaux discutés mais non votés : ravalement, toiture, ascenseur, chauffage, rénovation énergétique.
- Fonds travaux : vérifiez son montant et son usage envisagé.
- Impayés de copropriété : un niveau élevé d’impayés peut fragiliser la gestion.
- Contrat de syndic : identifiez le syndic, la durée du mandat et les éventuelles tensions en AG.
- Assurance immeuble : demandez si la copropriété a connu des sinistres importants.
- DPE collectif, DTG, PPT : vérifiez les documents existants ou à venir, surtout dans un immeuble ancien.
- Équipements coûteux : ascenseur, chaudière collective, toiture-terrasse, parking, portail, VMC.
- Location envisagée : vérifiez les règles de copropriété et les contraintes locales applicables.
- État daté : ce document précise la situation financière du lot vendu vis-à-vis de la copropriété.
- Ambiance de copropriété : les PV d’AG permettent souvent de repérer les sujets récurrents ou conflictuels.
Documents à demander ou relire
| Document | Ce qu’il permet de vérifier |
|---|---|
| Règlement de copropriété | Usage du lot, charges, tantièmes, règles internes |
| PV des dernières AG | Travaux, conflits, votes, syndic, impayés |
| Décompte de charges | Montant réel payé par le vendeur |
| État daté | Situation financière du lot et sommes dues ou à recevoir |
| PPT / PPPT / DTG / DPE collectif | Travaux ou diagnostics techniques à anticiper |
| Carnet d’entretien | Historique de l’immeuble et des contrats |
Questions à poser avant de signer
- Des travaux importants ont-ils été votés récemment ?
- Des travaux importants sont-ils discutés mais pas encore votés ?
- Le vendeur est-il à jour de ses charges ?
- Le syndic est-il en fin de mandat ?
- Le chauffage ou l’ascenseur nécessitent-ils des travaux ?
- Le montant des charges a-t-il fortement augmenté ?
- Le bien est-il compatible avec votre projet : résidence principale, location nue, meublée, investissement ?
Mini-grille de risque
| Signal | Risque à clarifier | Action |
|---|---|---|
| Charges en forte hausse | Budget sous-estimé | Demander détail par poste |
| Travaux récurrents reportés | Gros appel futur | Lire PV et devis |
| Impayés élevés | Tension de trésorerie | Demander explications |
| Syndic contesté | Gestion instable | Lire les votes et débats |
| Diagnostics manquants | Travaux à venir peu anticipés | Demander calendrier |